您的位置:首页>政法聚焦>以案说法
“押一付一”?小心租金贷的法律风险
发表时间:2019/11/28来源:中国长安网 责任编辑: 高鹤

在异乡打拼,如何解决居住问题?

租房当然是首选。

目前,普通住宅租赁的租金交付方式多为“押一付三”,即租客签订合同时需一次性交纳四个月房租,其中包含押金及首季度租金。此后,每季度末支付下季度的房租。

一次性拿出三、四个月的房租,着实令部分收入较低的租客颇为头痛。中介适时开展“押一付一”的优惠活动,吸引了大量租客签约。

殊不知,听起来诱人的促销手段背后却隐藏着可怕的网贷陷阱。

让我们通过视频来了解吧!

案例分析

李某找房时,某中介公司向其极力推荐一优惠活动,若李某同意通过某支付平台支付房租,即可享受押一付一租房的优惠条件。经济拮据的李某非常心动,加上急于入住,当即在租赁合同上签了字。

谁知,入住半年后,一位自称房东的人找到李某,称中介已经拖欠几个月的房租,要求李某支付租金或立即搬走。一直按时支付房租的李某既困惑又委屈,希望找到中介公司问清原委,谁知中介公司已经人去楼空,电话也无法打通。意识到不妙的李某多方打听,才发现她参加的优惠活动暗藏“猫腻”。

李某签订的房屋租赁合同中居然包含一份贷款协议,贷款金额是合同期间的全部租金,贷款支付对象竟然是中介公司的法定代表人!也就是说,李某尚未入住就已通过贷款的方式将全部租金支付给了中介公司,她每个月在平台上的付款行为根本不是支付房租,而是偿还贷款,收到全部租金的中介公司却并未依约向房东缴纳租金。现在中介公司消失了,房东因中介公司的违约行为要解除合同、收回房屋,李某面临无家可归的境地。更严重的是,李某尚欠租房贷款,若贷款逾期会产生高额的滞纳金,还会影响征信。与房东交涉未果,李某无奈搬离了出租屋,并在不久后自行偿还了全部贷款和滞纳金。

愤怒的李某将中介公司起诉至法院,要求解除双方签订的房屋租赁合同,要求中介公司退还租房押金、剩余贷款、滞纳金。中介公司经合法传唤未到庭应诉,法院对李某诉某中介公司房屋租赁合同纠纷一案进行了缺席审理。

法院经审理后认为,因中介公司违约导致出租屋被房屋所有权人收回,李某无法继续履行与中介公司的租赁合同,对李某要求解除合同的诉讼请求予以支持。现李某已经以现金加贷款的形式将涉案房屋全部租金及押金支付给中介公司,中介公司应将已经收取的解除合同嗣后之租金及租房押金退还李某。

就逾期还款产生的滞纳金一节,因合同约定中介公司有在租户退租后配合处理租金贷款事宜之义务,现中介公司怠于配合,对滞纳金的产生具有过错,故应由其承担相应损失。

虽然法院支持了李某的全部诉讼请求,但因中介公司人去楼空,李某很难在短期内挽回自己的损失。

租房贷的法律风险

第一,交易流程涉及多个主体,利益关系复杂。

普通房屋租赁合同纠纷案件,一般只涉及房主及租户两个主体,中介公司仅作为居间人为促成交易提供服务,权利义务关系相对简单。但在涉租金贷类房屋租赁合同纠纷案件中,中介公司多通过分别与房主、租客签订租赁合同的方式成为二房东,并诱导租客与第三方金融机构签订贷款合同,金融机构将全部租金一次性支付给中介公司,中介公司按月向房主支付房租,租客按月向金融机构还贷。整个交易流程涉及房主、租客、中介公司、第三方金融机构四方主体,各主体间权利义务关系非常复杂。

第二,交易模式可控性差,违约现象高发。

通过租金贷款融资环节,中介公司得以快速回笼资金,形成仅由中介公司一方控制的资金池,因缺乏监管,资金安全性差。中介公司经营困难、企业内部贪腐、资金挪用等诸多因素都可能导致企业资金链断裂,由此引发违约。

第三,易产生群体性诉讼,衍生纠纷众多。

中介公司通过租金贷融资获取大量房源,一旦资金链断裂造成履约困难,就会出现大范围合同违约,损害房主、租客、金融机构等多方利益,进而引发群体性诉讼。

另外,中介公司为便于出租,往往会对房屋进行水电改造、墙壁粉刷、添置家具等简单装饰装修,为降低成本、提高收益,装修一般工期短、原材料差,由此引发装修致损、漏水致损、空气质量致害等衍生纠纷。

第四,维权难度大,损失难以挽回。

涉租金贷类房屋租赁合同纠纷案件往往因中介公司“暴雷”而触发,彼时公司内部管理混乱、账目不清、部分法定代表人消失,纠纷所涉事实情况难以查明。

另外,中介公司提供的租赁合同往往暗藏玄机,为相对方维权设置障碍。首先,部分合同约定有仲裁条款或管辖条款,限制相对方另外选择更方便自身维权的方式;其次,贷款协议多以租赁合同附页形式出现,租客不仔细阅读极易忽略,进而产生认识错误;再次,双方多通过手机app线上完成交易,证据的调取及固定存在一定难度。

(李渤)