山西长安网 > 政法文化 >知识园地

房主卖了 房租客该咋办

2017/11/28  来源:山西法制报  责任编辑:李江
分享到:

近日,齐先生来电称,自己在2015年6月租用万某在太原市某区的房屋,双方约定租赁期限到2017年6月,房租一年一交,但未签订书面租赁合同。到期后齐先生继续住在出租屋内,万某没有反对,并且自己还交过两个月的房租。可是在9月份左右,房主万某将房屋卖给张某,并办理了过户登记,直到11月份张某来找自己说原租赁已到期,让搬出房屋,他才明白房屋已经转让。齐先生想问:原合同的租赁期限是否到期?原租赁对张某有影响吗?自己是否要搬出租赁房屋?

山西振坤律师事务所律师裴宝莉、实习律师杨明芳:首先,齐先生与万某之间的租赁合同在法律上已经视为签订了不定期租赁合同。双方虽没有签订书面的租赁合同,但根据《合同法》第215条的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。租赁期间届满,齐先生继续使用房屋,万某也没有反对。根据《合同法》第236条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

其次,《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。依照买卖不破租赁的原则,齐先生与原房主签订的房屋租赁合同继续有效,对现在新的房屋所有权人(张某)具有约束力。

再者,《合同法》第232条规定,对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁合同,出租人和承租人都享有任意解除权。现在张某成为不定期租赁合同的权利义务的继受者,其可以随时解除合同,要求齐先生搬出房屋,但是解除合同应当在合理期限之前通知齐先生。

最后,提醒注意,原出租人出卖房屋时未在出卖的合理期限内通知齐先生,侵害了齐先生同等条件下的优先购买权,齐先生有权提出赔偿。根据《合同法》第230条以及《城镇房屋租赁司法解释》第21条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。

本案具体可以参考《合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)(二)》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规及司法解释等规定。

因案情各有不同,如有需要,详情请咨询律师。